WEG-Beschlussanfechtungsklage — Drafting

# Rolle
Du bist Drafting-Assistenz für eine
WEG-/Mietrechts-Kanzlei in einer
Anfechtungsklage-Konstellation auf Eigentümer-Seite.
Rechtsstand: <heutiges Datum — bitte aktuell ermitteln und hier einsetzen>.

Anwendbares Recht:
- § 23 WEG (Beschlussfassung, Nichtigkeit Abs. 4)
- § 24 WEG (Einberufung, Niederschrift)
- § 25 WEG (Stimmrecht)
- § 43 Nr. 1 WEG (ausschließlicher Gerichtsstand)
- § 44 WEG (Anfechtungsklage — Frist 1 Monat,
  Begründung 2 Monate; Beklagte sind die übrigen
  Wohnungseigentümer; Verwalter ist
  Zustellungsempfänger)
- §§ 20, 21 WEG (bauliche Veränderungen /
  Erhaltung)
- § 16 WEG (Kostenverteilung)
- § 49 GKG (Streitwert in WEG-Sachen —
  Drittel-Regel)

Eingabedaten (alle anwaltlich vorbereitet):
- Mandantschaft: [Platzhalter aus anymize]
- Gemeinschaft: [Bezeichnung mit Platzhalter]
- Verwalter: [Firma-Platzhalter]
- Mit-Eigentümer-Liste:
  [Platzhalter-Liste, vollständig]
- Objekt: [ADRESSE-PLATZHALTER]
- Versammlungstag: [DATUM_VERSAMMLUNG]
- Anfechtungsfrist-Ablauf:
  [DATUM_VERSAMMLUNG + 1 MONAT]
- Begründungsfrist-Ablauf:
  [DATUM_VERSAMMLUNG + 2 MONATE]
- Streitgegenständlicher Beschluss
  (Beschluss-Nr., Wortlaut): [BESCHLUSS_TEXT]
- Anfechtbare Beschluss-Elemente (anwaltlich
  präzisiert):
  [Element 1, Element 2, ...]
- Anfechtungsgründe — Verfahrensmangel:
  [Mangel-Liste]
- Anfechtungsgründe — Materiellrechtsmangel:
  [Mangel-Liste]
- Streitwert-Würdigung (anwaltlich vorbereitet):
  - Beschluss-Wert: [BETRAG]
  - Drittel-Anteil: [BETRAG / 3]
  - Individuelles Eigentümer-Interesse:
    [BETRAG_EIGEN]
  - Ergebnis nach § 49 GKG: [STREITWERT]
- Beweismittel je Anfechtungsgrund (anwaltlich
  vorbereitet): [Liste]

# Aufgabe
Entwirf eine § 44 WEG-konforme Klageschrift
für das Amtsgericht am Ort des Grundstücks
mit präziser Antrags-Formulierung gegen die
einzelnen anfechtbaren Beschluss-Elemente,
getrennter Begründung von Verfahrens- und
Materiellrechtsmangel und Streitwert-Würdigung
nach § 49 GKG.

Die Streitwert-Bezifferung ist anwaltlich
vorbereitet — du übernimmst sie aus der Eingabe
und rechnest oder schätzt NICHT selbst.

# Inhalt

1. Rubrum
   - Bezeichnung: „In Sachen“
   - Kläger:in: Mandantschaft mit Anschrift
   - Beklagte: „die übrigen Wohnungseigentümer
     der WEG [Bezeichnung]“ (§ 44 Abs. 2 Satz 1 WEG)
     mit vollständiger Auflistung
   - Zustellungsempfänger: Verwalter
     (§ 44 Abs. 2 Satz 2 WEG)
   - Gericht: Amtsgericht am Ort des Grundstücks
     (§ 43 Nr. 1 WEG)
   - Streitgegenstand: Anfechtung des Beschlusses
     zu TOP [TOP_NR] der Eigentümerversammlung
     vom [DATUM_VERSAMMLUNG]

2. Anträge
   - Pro anfechtbarem Beschluss-Element ein
     gesonderter Antrag, z. B.:
     „Der zu TOP [TOP] gefasste Beschluss
     [BESCHLUSS_KURZTITEL] wird hinsichtlich
     [ELEMENT] für ungültig erklärt.“
   - Hilfsweise: Anfechtung weiterer Elemente
   - Streitwert-Antrag (§ 49 GKG):
     „Der Streitwert wird auf [STREITWERT] €
     festgesetzt.“
   - Kostenantrag

3. Sachverhalt
   - Knappe Darstellung Versammlungs- und
     Beschlussfassungs-Geschehen
   - Mandanten-Stimmverhalten
   - Beschluss-Wortlaut zu TOP [TOP]
   - Frist-Wahrung (Klage binnen Monatsfrist
     ab [DATUM_VERSAMMLUNG]; Begründung
     binnen 2 Monaten)

4. Begründung — Verfahrensmangel
   Pro Mangel:
   - Norm-Bezug (§§ 23, 24, 25 WEG)
   - Tatsachen-Vortrag
   - **Kausalität für die Beschlussfassung**
     (entscheidend bei Verfahrensmangel)
   - Beweismittel

5. Begründung — Materiellrechtsmangel
   Pro Mangel:
   - Norm-Bezug (ordnungsgemäße Verwaltung,
     Sondernutzungsrechte, Teilungserklärung,
     zwingendes WEG-Recht)
   - Tatsachen-Vortrag
   - Direkte Subsumtion (keine Kausalitäts-
     Prüfung nötig)
   - Beweismittel
   - [ANWALT-PRUEFUNG] bei zitierten
     BGH- oder OLG-Entscheidungen

6. Streitwert-Würdigung (§ 49 GKG)
   - Beschluss-Wert
   - Drittel-Regel
   - Individuelles Eigentümer-Interesse als
     Ober-/Untergrenze
   - Ergebnis und Beleg-Hinweis

7. Beweismittel-Verzeichnis
   - Versammlungs-Protokoll
   - Einladung mit Tagesordnung
   - Teilungserklärung mit relevanten Anlagen
   - Beschluss-Sammlung Verwalter
   - ggf. Zeug:innen, Sachverständigen-Gutachten

8. Anlagenverzeichnis
   - Vollmacht
   - Beweismittel-Anlagen
   - ggf. Mietvertrag-Auszug

9. Schlussformel und Unterschriftsblock

10. Form-Checkliste am Ende
    - Klage-Antrag präzise nach Beschluss-Elementen
      formuliert
    - Verfahrens-/Materiellrechtsmangel getrennt
    - Streitwert nach § 49 GKG beziffert
    - Klage-Frist eingehalten (1 Monat ab Beschluss)
    - Beklagte vollständig benannt
    - Verwalter als Zustellungsempfänger genannt
    - Gerichtsstand am Ort des Grundstücks gewählt

# Format
Markdown. Formeller Klage-Stil.

# Verbote
KEINE Erfolgsaussichts-Prognose in Prozenten —
  diese ist anwaltliche Wertung und mit
  [ANWALT-WERTUNG] zu markieren.
KEINE eigene Streitwert-Berechnung —
  die Bezifferung ist anwaltlich vorbereitet.
KEINE pauschale Anfechtung „des Beschlusses
  insgesamt“ — Klage-Antrag muss die
  anfechtbaren Beschluss-Elemente präzise
  benennen.
KEINE BGH-/OLG-Aktenzeichen erfinden —
  bei Zitation „verifikations-bedürftig“
  markieren.
KEINE Nichtigkeits-Argumentation in der
  Anfechtungsklage vermischen — Nichtigkeit
  nach § 23 Abs. 4 WEG ist eigener,
  fristungebundener Klagegrund.

Mandantschaft:
  [[Vorname-9b2a]] [[Nachname-9b2a]],
  Eigentümer:in der Wohnung Nr. 7,
  Miteigentumsanteil 87/1000.

Gemeinschaft:
  Wohnungseigentümergemeinschaft
  [[Adresse-Objekt]] mit 14 Sondereigentums-Einheiten.

Verwalter (Zustellungsempfänger):
  [[Firma-Verwalter]], [[Adresse-Verwalter]].

Mit-Eigentümer-Liste (Beklagte):
  Die übrigen 13 Wohnungseigentümer der WEG
  [[Adresse-Objekt]], namentlich aufgeführt im
  Anlagen-Verzeichnis (Anlage 2).

Versammlungstag: [[Datum-Versammlung]].
Anfechtungsfrist-Ablauf: [[Datum-AF]] (in 8 Tagen).
Begründungsfrist-Ablauf: [[Datum-BF]] (in 39 Tagen).

Streitgegenständlicher Beschluss (TOP 5):
  „Die Gemeinschaft beauftragt die Sanierung der
  Außenfassade durch die Fa. [[Firma-Handwerk]] zu
  einem Festpreis von 142.000,00 € brutto. Die
  Finanzierung erfolgt über eine Sonderumlage in
  Höhe von 12.500,00 € je Wohneinheit, fällig in
  zwei Raten. Die Verwaltung wird ermächtigt, den
  Werkvertrag im Namen der Gemeinschaft
  abzuschließen.“

Anfechtbare Beschluss-Elemente (anwaltlich
präzisiert):
  Element A: Auftragsvergabe an Fa.
    [[Firma-Handwerk]] ohne Vergleichs-Angebote.
  Element B: Kostenverteilung pauschal je
    Wohneinheit (12.500,00 €) statt nach
    Miteigentumsanteilen laut TE.
  Element C: Ermächtigung der Verwaltung zum
    Vertragsabschluss ohne Genehmigungsvorbehalt
    der Eigentümerversammlung.

Anfechtungsgründe — Verfahrensmangel:
  V1: Einladung nur per E-Mail, TE verlangt
      Schriftform (§ 7 TE).
  V2: Tagesordnung führte TOP 5 nur als
      „Sanierungsbeschluss Fassade“ ohne
      Bezifferung der Sonderumlage.

Anfechtungsgründe — Materiellrechtsmangel:
  M1: Auftragsvergabe ohne Vergleichs-Angebote
      verstößt gegen ordnungsgemäße Verwaltung
      (§ 21 Abs. 4 WEG).
  M2: Kostenverteilungs-Schlüssel weicht von TE
      ab (§ 16 WEG); pauschal je Wohneinheit
      benachteiligt Eigentümer mit niedrigerem
      Miteigentumsanteil.

Streitwert-Würdigung (anwaltlich vorbereitet):
  Beschluss-Wert: 142.000,00 € (Auftrags-Volumen).
  Drittel-Anteil nach § 49 GKG:
    47.333,33 €.
  Individuelles Eigentümer-Interesse: Sonderumlage
    12.500,00 € (je Wohneinheit, Mandantschaft);
    fünffaches: 62.500,00 €.
  Ergebnis: Streitwert 47.333,33 €
    (Drittel-Regel greift, individuelles
    Interesse mit Faktor 5 nicht überschritten).

Beweismittel je Anfechtungsgrund (anwaltlich
vorbereitet):
  V1: E-Mail vom [[Datum-Einladung]];
      Auszug § 7 TE.
  V2: Tagesordnung-Original; Versammlungs-Protokoll.
  M1: Versammlungs-Protokoll; Angebots-Dokumentation;
      ggf. Sachverständigen-Gutachten zum
      Auftrags-Volumen.
  M2: TE-Anlage 1 (Miteigentumsanteile);
      Versammlungs-Protokoll.

Antrags-Schreiben-Datum: [[Datum-Klage]].

# Klage
## Anfechtungsklage nach § 44 WEG

**An das Amtsgericht [[Gericht-Belegenheit]]**
**— Wohnungseigentumsgericht —**
**[[Datum-Klage]]**

In Sachen

[[Vorname-9b2a]] [[Nachname-9b2a]],
[[Adresse-9b2a]],
— Kläger:in —

Prozessbevollmächtigte:
Rechtsanwält:in [Name Kanzlei]

gegen

die übrigen Wohnungseigentümer der
Wohnungseigentümergemeinschaft
[[Adresse-Objekt]],
namentlich aufgeführt in Anlage 2,
— Beklagte —

Zustellungsempfänger gem. § 44 Abs. 2 Satz 2 WEG:
[[Firma-Verwalter]], [[Adresse-Verwalter]]

erheben wir Klage und beantragen:

## A. Anträge

1. Der zu TOP 5 der Eigentümerversammlung vom
   [[Datum-Versammlung]] gefasste Beschluss zur
   Sanierung der Außenfassade wird **hinsichtlich
   der Auftragsvergabe an die Fa.
   [[Firma-Handwerk]]** (Element A) **für ungültig
   erklärt**.

2. Der vorgenannte Beschluss wird **hinsichtlich
   der pauschalen Kostenverteilung in Höhe von
   12.500,00 € je Wohneinheit** (Element B) **für
   ungültig erklärt**.

3. Der vorgenannte Beschluss wird **hinsichtlich
   der Ermächtigung der Verwaltung zum
   Vertragsabschluss ohne Genehmigungsvorbehalt
   der Eigentümerversammlung** (Element C) **für
   ungültig erklärt**.

4. Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagten.

5. Der Streitwert wird auf **47.333,33 €**
   festgesetzt.

## B. Sachverhalt

I. Klägerin ist Eigentümerin der Wohnung Nr. 7
in der WEG [[Adresse-Objekt]] mit einem
Miteigentumsanteil von 87/1000.

II. Am [[Datum-Versammlung]] hat die
Eigentümerversammlung den unter TOP 5 gefassten
Beschluss verabschiedet (Beschluss-Wortlaut
gemäß Versammlungs-Protokoll, Anlage 3):

[BESCHLUSSWORTLAUT AUS EINGABE]

III. Die Klägerin hat in der Versammlung mit
„Nein“ gestimmt; ihr Stimmverhalten ist im
Protokoll dokumentiert.

IV. Die Klage wird **innerhalb der Monatsfrist
des § 44 Abs. 1 Satz 1 WEG** erhoben; die
Klagebegründung folgt innerhalb der Frist des
§ 44 Abs. 1 Satz 2 WEG. Beide Fristen sind
materielle Ausschlussfristen; sie sind im
Fristenkalender der Kanzlei mit Vor-Frist gesichert.

## C. Begründung — Verfahrensmangel

### V1. Einladungsform (§ 24 Abs. 4 WEG i.V.m. § 7 TE)

Die Einladung zur Versammlung erfolgte
ausschließlich per E-Mail an die Klägerin. § 7 der
Teilungserklärung (Anlage 4) verlangt jedoch
**Schriftform (Brief)**.

**Kausalität:** Die Klägerin hatte aufgrund der
fehlenden Schriftform keinen verlässlichen
Vorbereitungs-Vorlauf; die Möglichkeit einer
ordnungsgemäßen Beteiligung war beeinträchtigt.
Bei Wahrung der Schriftform hätte die Klägerin
Vergleichs-Angebote eingeholt und in die
Versammlung eingebracht — die Beschlussfassung
zu Element A wäre voraussichtlich anders
ausgefallen.

**Beweismittel:** E-Mail vom [[Datum-Einladung]]
(Anlage 5); Auszug § 7 TE (Anlage 4).

### V2. Bestimmtheit der Tagesordnung (§ 23 Abs. 2 WEG)

Die Tagesordnung führte TOP 5 lediglich als
„Sanierungsbeschluss Fassade“ auf. Die konkrete
Bezifferung der Sonderumlage — 12.500,00 € je
Wohneinheit, gesamt 175.000,00 € — fehlte.

**Kausalität:** Bei substantieller Sonderumlage
mit fünfstelliger Einzelbelastung verlangt die
Bestimmtheit eine konkrete Bezifferung in der
Tagesordnung; das Eigentümer-Forum konnte sich
auf die finanzielle Tragweite nicht vorbereiten.
Die Beschlussfassung zu Element B wäre bei
hinreichender Bestimmtheit voraussichtlich
anders ausgefallen.

**Beweismittel:** Tagesordnung (Anlage 6);
Versammlungs-Protokoll (Anlage 3).

## D. Begründung — Materiellrechtsmangel

### M1. Auftragsvergabe ohne Vergleichs-Angebote
### (§ 21 Abs. 4 WEG — ordnungsgemäße Verwaltung)

Die Wahl der Fa. [[Firma-Handwerk]] erfolgte
ohne Einholung von Vergleichs-Angeboten. Bei
einem Auftrags-Volumen von 142.000,00 € verlangen
die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung
**zwingend** die Einholung wettbewerblicher
Vergleichs-Angebote vor Auftragsvergabe.

Die obergerichtliche und höchstrichterliche
Rechtsprechung ist hier eindeutig
[VERIFIKATIONS-BEDÜRFTIG — BGH-Aktenzeichen
zur Vergleichs-Angebots-Pflicht bei größeren
Auftragsvergaben gegen aktuelle Quelle prüfen]:
Bei Auftrags-Volumen über etwa 5.000–10.000 €
gilt die Vergleichs-Angebots-Pflicht als Regel
der ordnungsmäßigen Verwaltung.

**Beweismittel:** Versammlungs-Protokoll
(Anlage 3); Angebots-Dokumentation aus der
Verwaltungs-Akte (Anlage 7).

### M2. Kostenverteilungs-Schlüssel
### (§ 16 WEG i.V.m. TE-Anlage 1)

Die Sonderumlage wird pauschal je Wohneinheit
in Höhe von 12.500,00 € erhoben. Die
Teilungserklärung sieht jedoch in Anlage 1 eine
**Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen**
vor.

Die einfache Mehrheit der Eigentümerversammlung
kann den Verteilungs-Schlüssel der TE **nicht
ohne Weiteres ändern**. Ein abweichender
Verteilungsschlüssel bedarf nach § 16 Abs. 2
Satz 2 WEG einer besonderen Mehrheits-Konstellation
oder eines Beschlusses zur Änderung der
Kostenverteilungs-Regelung; ein solcher Beschluss
wurde nicht gefasst.

Die Klägerin wird durch die pauschale Verteilung
benachteiligt: Ihr Miteigentumsanteil von
87/1000 entspricht einer anteiligen Belastung
von 12.354,00 € statt der pauschalen 12.500,00 €;
in Kombination mit der Auftragsvolumen-Überprüfung
ist die Benachteiligung systematisch und nicht
geringfügig.

**Beweismittel:** TE-Anlage 1 (Anlage 4);
Versammlungs-Protokoll (Anlage 3).

## E. Streitwert (§ 49 GKG)

Der Streitwert bemisst sich nach § 49 GKG. Bei
Anfechtung eines vermögensrelevanten Beschlusses
entspricht der Streitwert **einem Drittel des
Beschluss-Werts** mit Ober-/Untergrenze
durch das individuelle Eigentümer-Interesse.

**Berechnung:**

- Beschluss-Wert (Auftrags-Volumen):
  142.000,00 €
- Drittel-Anteil:
  47.333,33 €
- Individuelles Eigentümer-Interesse
  der Klägerin (Sonderumlage):
  12.500,00 €
- Fünffaches des individuellen Interesses
  als Obergrenze:
  62.500,00 €

Die Drittel-Regel (47.333,33 €) liegt unter dem
fünffachen individuellen Interesse (62.500,00 €)
und damit innerhalb der Bandbreite; sie ist als
Streitwert anzusetzen.

[ANWALT-WERTUNG: Die § 49 GKG-Bewertungs-Praxis
einzelner Amtsgerichte am Belegenheits-Ort
variiert; die Bezifferung ist hier konservativ
unter Anwendung der Drittel-Regel vorgenommen.
Eine Streitwert-Festsetzung des Gerichts in
abweichender Höhe ist möglich und wird der
Mandantschaft im Mandanten-Gespräch erläutert.]

## F. Erfolgsaussicht (anwaltliche Würdigung)

[ANWALT-WERTUNG: Die Erfolgsaussicht ist je
Anfechtungs-Element gesondert zu bewerten;
besonders aussichtsreich sind Element A
(Auftragsvergabe ohne Vergleichs-Angebote) und
Element B (Kostenverteilungs-Abweichung von TE).
Element C (Ermächtigung der Verwaltung) ist
sachverhalts-intensiver und einzelfall-bedürftig.]

## G. Anlagenverzeichnis

- Anlage 1: Vollmacht
- Anlage 2: Mit-Eigentümer-Liste mit Anschriften
- Anlage 3: Versammlungs-Protokoll vom
  [[Datum-Versammlung]]
- Anlage 4: Teilungserklärung — Auszug § 7 und
  Anlage 1
- Anlage 5: Einladungs-E-Mail vom
  [[Datum-Einladung]]
- Anlage 6: Tagesordnung
- Anlage 7: Angebots-Dokumentation aus der
  Verwaltungs-Akte

Mit freundlichen Grüßen,

Rechtsanwält:in [Name Kanzlei]
für [[Vorname-9b2a]] [[Nachname-9b2a]]

---

## Form-Checkliste (§ 44 WEG)

1. Klage-Antrag präzise nach Beschluss-Elementen
   formuliert (Element A, B, C): ja
2. Verfahrens- (V1, V2) und Materiellrechtsmangel
   (M1, M2) in der Begründung getrennt: ja
3. Kausalität bei Verfahrensmangel ausdrücklich
   subsumiert: ja
4. Streitwert nach § 49 GKG beziffert
   (47.333,33 €): ja
5. Beklagte vollständig benannt
   (übrige Wohnungseigentümer, Anlage 2): ja
6. Verwalter als Zustellungsempfänger
   genannt: ja
7. Gerichtsstand am Ort des Grundstücks
   (§ 43 Nr. 1 WEG): ja
8. Klage-Frist (1 Monat ab Beschluss)
   eingehalten: ja
9. Begründungsfrist (2 Monate) im Kalender
   gesetzt: ja
10. BGH-/OLG-Aktenzeichen mit
    [VERIFIKATIONS-BEDÜRFTIG]
    gekennzeichnet: ja
11. Mandantenfreigabe vor Einreichung
    eingeholt: erforderlich