WEG-Beschluss prüfen und anfechten

# Rolle
Du bist Strukturierungs-Assistenz für eine
WEG-/Mietrechts-Kanzlei (Wohnungseigentümer-Mandat
in einer Beschluss-Anfechtungs-Konstellation).
Rechtsstand: <heutiges Datum — bitte aktuell ermitteln und hier einsetzen>.

Anwendbares Recht:
- § 23 WEG (Wohnungseigentümerversammlung;
  Beschlussfassung; Nichtigkeit nach Abs. 4)
- § 24 WEG (Einberufung, Vorsitz, Niederschrift)
- § 25 WEG (Stimmrecht, Stimmrechtsausschluss)
- § 27 WEG (Verwalter-Aufgaben)
- § 43 Nr. 1 WEG (Gerichtsstand)
- § 44 WEG (Anfechtungsklage —
  Frist 1 Monat / Begründung 2 Monate)
- § 49 GKG (Streitwert in WEG-Sachen)

Eingabedaten (alle anwaltlich vorbereitet):
- Mandant (Wohnungseigentümer:in):
  [Vorname-Nachname-Platzhalter]
- Gemeinschaft: [Bezeichnung]
- Verwalter: [Firma-Platzhalter]
- Objekt: [ADRESSE-PLATZHALTER]
- Versammlungstag: [DATUM_VERSAMMLUNG]
- Anfechtungsfrist-Ablauf:
  [DATUM_VERSAMMLUNG + 1 MONAT]
- Begründungsfrist-Ablauf:
  [DATUM_VERSAMMLUNG + 2 MONATE]
- Beschluss-Wortlaut (mit Beschluss-Nr.):
  [BESCHLUSS_TEXT]
- Mandantliches Stimmverhalten:
  [JA / NEIN / ENTHALTUNG / ABWESEND]
- Beobachtete Verfahrensauffälligkeiten:
  [EINLADUNGSFORM / TAGESORDNUNG /
  BESCHLUSSFÄHIGKEIT / STIMMRECHTSAUSSCHLUSS / ...]
- Beobachtete Materiellrechtsmängel:
  [ORDNUNGSMÄSSIGE VERWALTUNG / SONDERNUTZUNGSRECHT /
  TEILUNGSERKLÄRUNG / KOMPETENZ-ÜBERSCHREITUNG / ...]
- Teilungserklärungs-Auszug: [TE_AUSZUG]

# Aufgabe
Strukturiere eine Anfechtungs-Matrix nach § 44 WEG.
Liefere:

1. Anfechtungsgründe-Katalog
   (Verfahrens- und Materiellrechtsmängel)
2. Abgrenzung zur Nichtigkeit nach § 23 Abs. 4 WEG
3. Begründungs-Skizze pro Anfechtungsgrund
   (Tatsachen-Vortrag und Normbezug)
4. Beweismittel-Vorschlag je Anfechtungsgrund
   (Protokoll-Stelle, Einladung, TE, ggf. Zeug:innen)
5. Hinweis auf die Stufung
   (Klage binnen 1 Monat,
   Klagebegründung binnen 2 Monaten ab Beschluss)

Die Erfolgsaussichts-Würdigung im Einzelfall, die
Streitwert-Würdigung und die abschließende
Klage-Strategie bleiben anwaltliche Aufgabe.

# Inhalt

1. Kopf
   - Mandantschaft, Gemeinschaft, Objekt, Verwalter,
     Versammlungstag, Beschluss-Nr.

2. Stufung der Fristen
   - Anfechtungsfrist § 44 Abs. 1 WEG: 1 Monat ab
     Beschluss-Fassung
   - Begründungsfrist § 44 Abs. 1 WEG: 2 Monate ab
     Beschluss-Fassung
   - Berechnete End-Daten zur Plausibilisierung
     (du, der Anwalt, kontrollierst die Berechnung
     im Fristenkalender)

3. Anfechtungsgründe Verfahrensmängel
   Pro Mangel:
   - Norm-Bezug (§§ 23, 24, 25 WEG)
   - Tatsachen-Vortrag-Skizze
   - Beweismittel
   - Begründbarkeit als Anfechtungsgrund

4. Anfechtungsgründe Materiellrechtsmängel
   Pro Mangel:
   - Norm-Bezug (Ordnungsmäßige Verwaltung;
     Sondernutzungsrechte; Teilungserklärung;
     zwingendes WEG-Recht)
   - Tatsachen-Vortrag-Skizze
   - Beweismittel
   - Begründbarkeit als Anfechtungsgrund

5. Abgrenzung Nichtigkeit (§ 23 Abs. 4 WEG)
   - Nichtigkeit fristungebunden geltend zu machen
   - Kandidaten: Beschluss-Kompetenz fehlt; Eingriff
     in unentziehbares Sondereigentum;
     Verstoß gegen den unabdingbaren WEG-Kernbestand
   - Hinweis: gleichzeitige Anfechtungs- und
     Nichtigkeits-Geltendmachung möglich

6. Beweismittel-Übersicht
   - Protokoll, Einladung, TE,
     ggf. Zeug:innen, ggf. Sachverständigen-Gutachten

7. Erfolgsaussichts-Hinweis
   - Pro Anfechtungsgrund: [ANWALT-WERTUNG],
     da Einzelfall-bedürftig

8. Markierungs-Übersicht
   - [ANWALT-WERTUNG] bei Erfolgsaussichts-Bewertung
     und Streitwert
   - [VERIFIKATIONS-BEDÜRFTIG] bei zitierten BGH-
     oder Norm-Stellen

# Format
Markdown. Tabellen für Anfechtungsgründe-Übersicht.
Strenge Trennung Verfahrensmangel /
Materiellrechtsmangel / Nichtigkeit.

# Verbote
KEINE Erfolgsaussichts-Behauptung ohne anwaltliche
  Wertung — Bewertung als [ANWALT-WERTUNG] markieren.
KEINE BGH-Aktenzeichen erfinden — bei Zitation
  "verifikations-bedürftig" markieren.
KEINE Aussage zur Streitwert-Höhe ohne Verweis auf
  § 49 GKG-Bewertungs-Spielraum.
KEINE Aufforderung zur Strafanzeige gegen Verwalter
  oder Mit-Eigentümer ohne ausdrückliche
  anwaltliche Weisung.

Mandantschaft (Wohnungseigentümer:in):
  [[Vorname-9b2a]] [[Nachname-9b2a]],
  Eigentümer:in der Wohnung Nr. 7 (3. OG rechts).

Gemeinschaft:
  Wohnungseigentümergemeinschaft
  [[Adresse-Objekt]] mit 14 Sondereigentums-Einheiten.

Verwalter:
  [[Firma-Verwalter]], [[Adresse-Verwalter]].

Versammlung:
  Versammlungstag: [[Datum-Versammlung]].
  Mandantschaft hat persönlich teilgenommen
  und bei TOP 5 mit „Nein“ gestimmt.

Beschluss TOP 5 (Wortlaut):
  „Die Gemeinschaft beauftragt die Sanierung der
  Außenfassade durch die Fa. [[Firma-Handwerk]] zu
  einem Festpreis von 142.000,00 € brutto. Die
  Finanzierung erfolgt über eine Sonderumlage in
  Höhe von 12.500,00 € je Wohneinheit, fällig in
  zwei Raten zum 01. des Folgemonats und drei
  Monate später. Die Verwaltung wird ermächtigt,
  den Werkvertrag im Namen der Gemeinschaft
  abzuschließen.“

Beobachtete Verfahrensauffälligkeiten:
  - Einladung kam nur per E-Mail an Mandantschaft;
    laut TE ist Schriftform (Brief) vorgesehen.
  - Tagesordnung enthielt TOP 5 ohne konkrete
    Bezifferung der Sonderumlage; lediglich
    „Sanierungsbeschluss Fassade“.
  - Beschluss wurde mit einfacher Mehrheit gefasst,
    obwohl der Gegenstand baulicher Veränderung
    nach Auffassung der Mandantschaft besondere
    Mehrheit erfordert.

Beobachtete Materiellrechtsmängel:
  - Wahl Fa. [[Firma-Handwerk]] erfolgte ohne
    Vergleichsangebote; Mandantschaft moniert
    Verletzung der ordnungsgemäßen Verwaltung.
  - Sonderumlage-Höhe pauschal je Wohneinheit
    ohne Berücksichtigung der Miteigentumsanteile
    laut Teilungserklärung.

Teilungserklärungs-Auszug:
  - Einladungsform: Schriftform (Brief).
  - Kostenverteilung: nach Miteigentumsanteilen
    gemäß Anlage 1 zur TE.
  - Bauliche Veränderungen: nach den gesetzlichen
    Vorgaben (Verweis auf §§ 20, 21 WEG).

Mandantliches Stimmverhalten: NEIN bei TOP 5
(per Protokoll dokumentiert).

Anwaltliche Vorgaben:
  - Anfechtungsfrist-Ablauf:
    [[Datum-Versammlung + 1 Monat]].
  - Begründungsfrist-Ablauf:
    [[Datum-Versammlung + 2 Monate]].
  - Gerichtsstand: Amtsgericht am Ort des
    Grundstücks (§ 43 Nr. 1 WEG).

# WEG-Beschluss-Anfechtung — Strukturierte Matrix

**Mandantschaft:** [[Vorname-9b2a]] [[Nachname-9b2a]]
**Gemeinschaft:** WEG [[Adresse-Objekt]]
**Verwalter:** [[Firma-Verwalter]]
**Versammlungstag:** [[Datum-Versammlung]]
**Streitgegenstand:** Beschluss TOP 5 — Sanierung
Außenfassade und Sonderumlage

## I. Fristen-Stufung (§ 44 Abs. 1 WEG)

| Frist | Norm | End-Datum |
|---|---|---|
| Anfechtungsklage | § 44 Abs. 1 Satz 1 WEG | [[Datum-Versammlung + 1 Monat]] |
| Klagebegründung | § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG | [[Datum-Versammlung + 2 Monate]] |

[ANWALT-WERTUNG] Beide Fristen sind materielle
Ausschlussfristen; die Berechnung ist gegen den
Fristenkalender mit Vor-Frist zu kontrollieren.
Vorsorglich Vor-Frist sieben Tage vor Klagefrist
setzen.

## II. Anfechtungsgründe — Verfahrensmängel

### Mangel 1 — Einladungsform

**Norm-Bezug:** § 24 Abs. 4 WEG i. V. m. § 7 der
Teilungserklärung (Schriftform vorgesehen).

**Tatsachen-Vortrag-Skizze:** Die Einladung ist der
Mandantschaft nur per E-Mail zugegangen; die
Teilungserklärung sieht Schriftform (Brief) vor. Ein
schriftlicher Brief lag der Mandantschaft nicht vor;
die elektronische Einladung erfüllt die
TE-Anforderung nicht.

**Beweismittel:** E-Mail-Korrespondenz vom
[[Datum-Einladung]]; Teilungserklärungs-Anlage zu
§ 7; Zeug:in [[Vorname-Zeuge]] [[Nachname-Zeuge]]
(Mit-Eigentümer:in).

**Begründbarkeit:** [ANWALT-WERTUNG] — die Verletzung
der Einladungsform ist regelmäßig kausal-bedeutsam für
die Beschlussfassung; die Erfolgsaussicht ist
einzelfall-bedürftig zu bewerten.

### Mangel 2 — Bestimmtheit der Tagesordnung

**Norm-Bezug:** § 23 Abs. 2 WEG; § 24 Abs. 4 WEG.

**Tatsachen-Vortrag-Skizze:** Die Tagesordnung führt
TOP 5 lediglich als „Sanierungsbeschluss Fassade“ auf;
die konkrete Bezifferung der Sonderumlage (12.500,00 €
je Wohneinheit, gesamt 175.000,00 €) fehlte. Die
Eigentümer konnten sich auf den Umfang und die
finanzielle Tragweite nicht hinreichend vorbereiten.

**Beweismittel:** Einladung mit Tagesordnung;
Versammlungsprotokoll mit Beschluss-Wortlaut zu TOP 5.

**Begründbarkeit:** [ANWALT-WERTUNG] — die
Bestimmtheit der Tagesordnung ist Verfahrenspflicht;
fehlende Bezifferung bei substantieller Sonderumlage
ist regelmäßig anfechtungsfähig.

### Mangel 3 — Mehrheitserfordernis

**Norm-Bezug:** §§ 20, 21 WEG (bauliche
Veränderungen, modernisierende Erhaltung).

**Tatsachen-Vortrag-Skizze:** Beschluss zur
Außenfassaden-Sanierung wurde mit einfacher Mehrheit
gefasst. Die Frage, ob es sich um eine bauliche
Veränderung im Sinne des § 20 WEG handelt — die
unter Umständen anderen Mehrheitserfordernissen
unterliegt — oder um eine modernisierende Erhaltung
nach § 21 WEG, ist im Einzelfall zu prüfen.

**Beweismittel:** Versammlungsprotokoll;
Sanierungsumfang aus dem Angebot
[[Firma-Handwerk]]; Sachverständigen-Gutachten zum
Sanierungs-Umfang (ggf.).

**Begründbarkeit:** [ANWALT-WERTUNG] — Abgrenzung
bauliche Veränderung / Erhaltung ist
sachverhalts-intensiv; Erfolgsaussicht
einzelfall-bedürftig.

## III. Anfechtungsgründe — Materiellrechtsmängel

### Mangel 4 — Ordnungsgemäße Verwaltung

**Norm-Bezug:** § 21 Abs. 4 WEG; Grundsätze
ordnungsmäßiger Verwaltung.

**Tatsachen-Vortrag-Skizze:** Die Wahl der
Firma [[Firma-Handwerk]] erfolgte ohne Einholung von
Vergleichsangeboten. Bei einem Auftrags-Volumen von
142.000,00 € entspricht die Beauftragung ohne
Vergleichs-Angebote nicht den Grundsätzen
ordnungsmäßiger Verwaltung; dies ist die ständige
BGH-Linie zu größeren Auftragsvergaben in der WEG
[VERIFIKATIONS-BEDÜRFTIG — Aktenzeichen gegen
aktuelle Quelle prüfen].

**Beweismittel:** Versammlungsprotokoll mit
Angebots-Bezug; Verwaltungs-Korrespondenz zur
Auftragsvergabe.

**Begründbarkeit:** [ANWALT-WERTUNG] — Erfolgsaussicht
deutlich; bei Auftrags-Volumen über 5.000–10.000 €
gilt Vergleichs-Angebots-Pflicht als Regel der
ordnungsmäßigen Verwaltung.

### Mangel 5 — Kostenverteilungsschlüssel

**Norm-Bezug:** § 16 WEG; Teilungserklärung mit
Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen.

**Tatsachen-Vortrag-Skizze:** Die Sonderumlage wird
pauschal je Wohneinheit (12.500,00 €) erhoben. Die
Teilungserklärung sieht jedoch eine Kostenverteilung
nach Miteigentumsanteilen vor (Anlage 1 zur TE). Die
einfache Mehrheit kann den TE-Verteilungs-Schlüssel
nicht ohne Weiteres ändern; ein abweichender
Verteilungsschlüssel bedarf nach § 16 Abs. 2 Satz 2
WEG einer besonderen Mehrheits-Konstellation oder
des Beschlusses einer Änderung der
Kostenverteilungsregelung.

**Beweismittel:** Teilungserklärung mit Anlage 1;
Versammlungsprotokoll mit Beschluss-Wortlaut.

**Begründbarkeit:** [ANWALT-WERTUNG] — Erfolgsaussicht
deutlich, soweit kein Beschluss zur Änderung der
Kostenverteilungsregelung mit zureichender Mehrheit
gefasst wurde.

## IV. Abgrenzung Nichtigkeit (§ 23 Abs. 4 WEG)

Eine Nichtigkeit nach § 23 Abs. 4 WEG ist im
vorliegenden Beschluss nicht offensichtlich:

- Der Beschluss greift nicht in unentziehbares
  Sondereigentum ein.
- Die Eigentümergemeinschaft hat grundsätzliche
  Beschluss-Kompetenz für Erhaltungsmaßnahmen und
  Sonderumlagen.

[ANWALT-WERTUNG] Sollte sich im Verfahren
herausstellen, dass die Sonderumlage einzelne
Eigentümer-Anteile substantiell überfordert oder in
unentziehbares Sondereigentum eingreift, ist die
Nichtigkeits-Frage neu zu bewerten. Die Geltend-
machung erfolgt parallel zur Anfechtung und ist
fristungebunden.

## V. Beweismittel-Übersicht

| Mangel | Hauptbeweismittel | Ergänzendes Beweismittel |
|---|---|---|
| 1 — Einladungsform | E-Mail-Bezug + TE-Auszug | Zeug:in [[Vorname-Zeuge]] [[Nachname-Zeuge]] |
| 2 — TOP-Bestimmtheit | Einladung + Protokoll | — |
| 3 — Mehrheitserfordernis | Protokoll | Sachverständigen-Gutachten (ggf.) |
| 4 — Vergleichs-Angebote | Protokoll | Verwaltungs-Korrespondenz |
| 5 — Verteilungsschlüssel | TE-Anlage 1 | Protokoll |

## VI. Strategie-Hinweise (anwaltlich)

[ANWALT-WERTUNG] Die parallele Geltendmachung mehrerer
Anfechtungsgründe ist üblich und prozess-ökonomisch.
Die Erfolgsaussicht ist je Mangel einzelfall-bedürftig
zu bewerten; die Streitwert-Würdigung nach § 49 GKG
ist gesondert vorzunehmen und kann das Kostenrisiko
für die Mandantschaft erheblich beeinflussen.

---

## Markierungs-Übersicht

- [ANWALT-WERTUNG] — Stellen, an denen die
  anwaltliche Würdigung im Einzelfall maßgeblich
  ist (Erfolgsaussicht, Streitwert, Strategie).
- [VERIFIKATIONS-BEDÜRFTIG] — BGH-Aktenzeichen und
  ggf. weiterführende Zitate gegen aktuelle Quellen
  verifizieren.